Registro Único de Arrendamientos y Ventanilla Única Digital de Arrendamientos
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración (alquiler turístico) entró en vigor el pasado 1 de julio de 2025 tal y como establece la Disposición Final cuarta del citado RD.
El objetivo principal de esta nueva normativa es, según el Ministerio de Hacienda, frenar el fraude fiscal ya que según las estimaciones del propio Ministerio aproximadamente el 20% de los alquileres turísticos no se declaran.
¿Qué se entiende por alquiler de alojamientos corta duración?
A efectos de este real decreto, y de acuerdo con el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, del 11 de abril de 2024, se entiende por alquiler de alojamientos de corta duración:
- El arrendamiento por un período breve periodo de tiempo de un alojamiento o parte de él con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no. Esto incluye todos los arrendamientos de carácter temporal cuya finalidad sea vacacional, turística, laboral, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria.
Por lo que la norma afecta al arrendamiento turístico y al de temporada y deja fuera a los hoteles o alojamientos similares, a los alojamientos en campings y a los arrendamientos de aparcamientos para caravanas que se rigen por otra normativa.
¿Qué cambios introduce esta nueva normativa?
A partir del pasado 1 de julio de 2025 todos los alojamientos que se ofrezcan como alquiler de corta duración deben tener un NIU o Número de registro expedido por el Registrador de la Propiedad o de Bienes Muebles que corresponda.
Esta nueva normativa obliga a que plataformas como Airbnb o Booking exijan el NIU a los alojamientos que quieran ser anunciados en ellas.
La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos permite la transmisión electrónica y directa de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes en todo el territorio nacional, lo que se traduce en un mayor control del cumplimiento de la normativa.
¿Cuál es el riesgo si no se cumple la normativa?
En el caso de que el arrendador no registre su vivienda o que la información sea incorrecta, el Ministerio podrá retirar en NIU o Nº de registro y obligará a las plataformas en las que se anuncie a que retiren el anuncio.
Sin este número de registro no se podrá ofrecer como alquiler de corta duración.
Si aún así el arrendador ofrece su vivienda sin NIU se expondrá a sanciones económicas que varían en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre y la gravedad que pueden oscilar entre los 2.000 euros y los 600.000 euros.
La comunidad de vecinos decidirá si es posible alquilar pisos con fines turísticos
El pasado 3 de abril de 2025 entró en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que las comunidades de vecinos tendrán la última palabra sobre la posibilidad de ofrecer un alojamiento para el alquiler con fines turísticos en sus comunidades.
Se trata de una modificación introducida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Concretamente, la Disposición Final cuarta de la LO 1/2025 establece que el propietario de cada vivienda que quiera ofrecer en alquiler un alojamiento para uso turístico deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Añade que, si algún propietario realiza tal actividad sin aprobación expresa, será requerido por el presidente de la comunidad para cesar de manera inmediata bajo el apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
Esta modificación especifica que el acuerdo expreso debe estar respaldado por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esta medida abrió un debate social en relación a si con esta nueva norma las comunidades de vecinos podían limitar el alquiler con fines turísticos o directamente prohibirlo.
Pues bien, a raíz de varios procedimientos judiciales la Sala Primera del Tribunal Supremo resolvió el debate realizando una interpretación extensiva del artículo y entendió que la finalidad de la norma era permitir a las comunidades de propietarios que prohibieran la actividad de alquileres turísticos si había una mayoría cualificada que lo respaldara.
No obstante, esta última modificación no afecta a los alquileres turísticos que ejercieran la actividad antes del 3 de abril de 2025 conforme establece la legislación anterior.
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