En este post aprovecharemos para ver en qué consiste la exención por reinversión vivienda habitual.
¿Qué es vivienda habitual?
Para ello lo primero que hay que tener claro es en qué consiste o qué se entiende por “vivienda habitual”. Pues bien, según la Agencia Tributaria se considera vivienda habitual a efectos de poder aplicarse la exención lo siguiente:
- Aquella vivienda que sea residencia habitual del contribuyente durante un plazo ininterrumpido de 3 años como mínimo.
Este es un requisito que mucha gente no tiene en cuenta antes de aplicarse la exención y esto es porque no se entiende muy bien que para que sea vivienda habitual tengas que estar viviendo tres años. Vivienda habitual debería ser toda aquella residencia en la que el contribuyente se establezca y empadrone durante un mínimo de un año. Ya que, teniendo en cuenta el tiempo y los trámites burocráticos que se necesitan para comprar una casa, dudo que la mayoría de la gente quiera venderla y comprar otra con el objetivo de eludir impuestos.
No obstante, la ley permite excepciones a ese primer requisito y establece lo que parece ser una lista “abierta” de casos en los que se considera vivienda habitual, aunque el contribuyente no haya residido en ella de tres años, como, por ejemplo: el fallecimiento, el matrimonio, la separación matrimonial, el cambio de empleo, el traslado u otras análogas justificadas.
Otro requisito que establece la Agencia Tributaria para entender que se trata de vivienda habitual es:
- Aquella vivienda en la que el contribuyente resida de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las circunstancias señaladas anteriormente.
Es importante saber que se incluye dentro de vivienda habitual a estos efectos, las plazas de garaje con un máximo de dos, los trasteros y los anexos adquiridos conjuntamente con la vivienda.
¿La rehabilitación de vivienda también cuenta?
A efectos de poder aplicarse la exención por reinversión, la rehabilitación de la vivienda se asimila a la adquisición de vivienda siempre que se cumplan alguno de los siguientes requisitos:
- Que se trate de obras subvencionadas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
- Que se trate de obras cuyo objetivo sea la reconstrucción de la vivienda mediante el tratamiento de las estructuras, fachadas, cubiertas, etc. (es decir, no se trata de obras de mejora sino de rehabilitación o reconstrucción de todo o gran parte de la vivienda) y siempre que el coste global de las obras sea superior al 25% del precio de adquisición de la vivienda si se hubiera adquirido durante los dos años inmediatamente anteriores o al valor de mercado que tuviera la vivienda al inciio de dichas obras.
A tener en cuenta…
1. No se tendrá en cuenta a efectos de la exención, la parte del precio de adquisición correspondiente al suelo.
2. Si para adquirir la vivienda transmitida se utilizó financiación ajena (ejemplo, una hipoteca) se considerará como importe total obtenido: el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar (la hipoteca pendiente).
¿Puedo aplicarme la exención si no reinvierto todo?
Sí, es posible aplicarse la exención cuando la reinversión es parcial. En el caso de que no reinvierta todo porque el valor de la casa transmitida sea superior al de la casa que quiero comprar, sólo estará exenta la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.
Plazo para la reinversión
Importante, para poder aplicarse la exención por reinversión, la compra de la nueva vivienda deberá efectuarse a los dos años de haber vendido la anterior.
En estos casos, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se venda la casa, su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados, motivo por el cual se aplica la exención.
Incumplimiento de los requisitos
El incumplimiento de cualquiera de los requisitos determinará la pérdida de la exención y además el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando la correspondiente declaración-liquidación complementaria con intereses.
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