El pasado martes 26 de octubre el Congreso aprobó el anteproyecto de ley de vivienda rodeado de polémica por parte de todos los agentes sociales.
Este proyecto de ley define conceptos como “zona tensionada”, “grandes tenedores” o “vivienda asequible incentivada” además de otorgar ventajas fiscales a los pequeños propietarios que estén dispuestos a bajar el alquiler, regular los desahucios o subir los impuestos a las viviendas vacías.
¿Qué se considera una «zona tensionada»?
La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de la revisión que haga de ella el Estado, la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento del municipio donde se encuentre. Por ejemplo, una zona “tensa” sería aquella en la que el precio medio del alquiler superara el 30% de los ingresos medios de los habitantes del barrio en cuestión.
En estas zonas se establecerán índices de referencia del precio del alquiler a través de un registro público de contratos de alquiler que se creará a tal efecto -y que estará vinculado a los actuales registros de fianzas de las CCAA- que grandes propietarios (considerados como “grandes tenedores”) deberán respetar y al que pequeños propietarios se podrán adherir si quieren disfrutar de una serie de ventajas fiscales.
Además, los inquilinos que viven en estas zonas podrán solicitar una prórroga del contrato del alquiler en la que les mantengan el mismo precio por un periodo de hasta tres años (con el incremento del IPC). Aunque sí que se permitirá una subida del alquiler de hasta el 10% por mejoras de la vivienda o en contratos de larga duración.
¿Cómo se define la figura de los “grandes tenedores”?
En este anteproyecto de ley los “grandes tenedores” se definen como toda «persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros». Algo que ha sido criticado por muchos propietarios ya que tiene la misma consideración una entidad bancaria propietaria de más de 1.000 viviendas y aun particular que sea propietario de 11 pisos.
¿Qué es la vivienda asequible incentivada?
Junto a la vivienda protegida se crea la vivienda asequible incentivada que es aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector (como fundaciones o asociaciones sin ánimo de lucro), a cuyo titular la Administración otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal o de cualquier otro tipo, con el fin de que sean destinados al alquiler a precios reducidos a personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.
Incentivos fiscales a pequeños propietarios
Los pequeños propietarios, es decir, las personas físicas titulares de menos de 10 inmuebles urbanos de uso residencial pueden acogerse a una serie de incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de hasta el 90% si bajan el precio de sus viviendas en alquiler.
Esta bonificación será del “50%” y podrá aplicarse si el dueño decide bajar la renta de su inquilino un 5% con respecto al anterior contrato, pudiendo alcanzar hasta el 90% si esto se produce en una “zona tensionada”.
La siguiente escala propone una bonificación del 70% si el propietario alquila por primera vez una vivienda respetando los índices de referencia de precios en zonas consideradas “tensionadas” y lo hace a una persona entre 18 y 35 años; También se podrá beneficiar de una bonificación del 70% si destina la casa como alquiler social a un precio especialmente reducido para colectivos especialmente vulnerables.
Impuesto a la vivienda vacía
De cara a aumentar la oferta de vivienda en zonas tensionadas, la ley faculta a los ayuntamientos a desplegar un recargo del IBI a la vivienda vacía que puede alcanzar hasta el 150%. El incremento mínimo para pisos desocupados será del 50% cuando, sin causa justificada, la vivienda lleve más de dos años vacía y pertenezca a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial, del 100% cuando sean tres años. Por último, está la opción de elevarlo un 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.
Fondo social de vivienda
En materia de colaboración público-privada destaca la creación de un fondo social para aumentar el número de viviendas protegidas. Para ello se fija una reserva del 30% de las nuevas promociones de viviendas a vivienda protegida siendo la mitad de este porcentaje destinado al alquiler social debiendo compensar la Administración a los promotores.
Regulación de los desahucios
En relación a los desahucios, el anteproyecto de ley establece una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil para proteger a los colectivos especialmente vulnerables ampliando de uno a dos meses el plazo de lanzamiento cuando el propietario de la vivienda sea una persona física y de tres a cuatro meses cuando el propietario sea una empresa. Paralelamente, se promoverá que los servicios sociales den una respuesta habitacional a estos colectivos por parte de los municipios, las CC. AA o el Estado.
Esta regulación ha sido duramente criticada por grandes propietarios y fondos de inversión por considerar que interviene directamente en el mercado del alquiler amenazando la libertad de empresa en ese sector y cuya consecuencia lejos de mejorar la situación la agrava, puesto que la inseguridad jurídica para los propietarios supondrá una menor oferta lo que inevitablemente terminará subiendo los precios. Además, se puede decir que otra segunda consecuencia de esta situación es que podría ahuyentar a los posibles inversores y hacer peligrar a los ya existentes.
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