Los alquileres que desde siempre han sido la alternativa a la compra de inmuebles para poder acceder a una vivienda, han experimentado y siguen experimentando un aumento importante en sus precios. Esto esta generando una gran preocupación en la sociedad y sobre todo en aquellas personas que no pueden permitirse la compra de un inmueble.
La falta de oferta y la creciente demanda, así como la falta de políticas eficaces por parte de los distintos gobiernos para regular este asunto, han dado lugar a una situación insostenible especialmente en las grandes ciudades.
El Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ya estableció cambios importantes en la ley de arrendamientos urbanos especialmente en lo que respecta a la duración de los contratos y a sus prórrogas.
La normativa actual fija en cinco años el periodo de prórroga obligatoria que los propietarios deben respetar si el arrendador es persona física y de siete años si el arrendador es persona jurídica.
De esta manera si el inquilino lleva menos tiempo y cumple con sus obligaciones el arrendador debe respetar el plazo de prórroga salvo que necesite “ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial” siempre que lo hubiere hecho constar en el contrato de forma expresa al tiempo de su celebración.
El artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que regula la duración de los contratos de alquiler establece que: “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”, y continúa: “Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica”
Pues bien, la novedad se encuentra en la modificación del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que regula las prórrogas del contrato de tal manera que, si el inquilino se encuentra al día de sus obligaciones contractuales, se permitirá la continuidad en la vivienda aunque la voluntad del arrendador sea no renovar el contrato.
Dicho artículo 10 dice concretamente “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de
duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más”. Con la ley anterior la prórroga ordinaria tenía una duración máxima de un año.
El mismo artículo 10 en su apartado segundo regula la prórroga extraordinaria y establece que “En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.”
En caso de tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual en una zona declarada como tensionada el contrato podrá prorrogarse de manera extraordinaria por plazos anuales por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador
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