El 27 de abril de 2023 se aprobó la nueva y polémica Ley de Vivienda en el Congreso de los Diputados y recientemente el texto ha sido aprobado definitivamente en el Senado por lo que se remitirá para su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) en un plazo máximo de 15 días.
Esta ley regula diferentes aspectos del sector inmobiliario y hace especial hincapié en el alquiler de inmuebles.
En este post resumimos los puntos clave y explicamos por qué esta Ley está dando tanto que hablar.
# Puntos clave de la nueva ley de vivienda:
1- Declaración de “zona tensionada”:
La declaración de “zona tensionada” dependerá de cada Comunidad Autónoma con la participación del Ayuntamiento correspondiente. Se podrá declarar “zona tensionada” aquella cuyo precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales respecto al valor del IPC en los últimos 5 años o donde el precio de la vivienda ya sea la hipoteca o el alquiler (incluyendo gastos y suministros), supere el 30% de los ingresos medios de la zona.
2- Definición de “grandes tenedores”:
Los grandes tenedores serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas declaradas “tensionadas” o hasta 10 viviendas en zonas no tensionadas y por tanto los pequeños propietarios pasan a ser aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
3- Límite en la actualización anual del alquiler respecto del IPC:
Hasta ahora los precios de muchas cosas entre ellas el precio del alquiler se actualizaba anualmente respecto a las variaciones del IPC (Índice de Precios al Consumo).
Pues bien, si actualmente la actualización del precio de los alquileres ya está limitada a un máximo del 2% como medida extraordinaria adoptada por el Gobierno, con esta medida se pretende aumentar este límite. A partir de enero de 2024 las actualizaciones del precio de los alquileres quedarán desvinculadas del IPC y tendrán un tope del 3%.
4- Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas y prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras:
Los precios de los alquileres en las zonas tensionadas, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas.
Para pequeños propietarios el precio del alquiler de los nuevos contratos se limitará según el precio del alquiler del contrato anterior de tal forma que este no podrá ser superior al que ya era más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir a partir de 2025)
Para grandes tenedores el precio del alquiler se limitará mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.
Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo gastos extras como gastos de comunidad, tasa basura, etc.
5- El arrendador deberá pagar los gastos de la inmobiliaria:
El propietario deberá hacerse cargo de los honorarios de la inmobiliaria en relación a la gestión y formalización del contrato.
6- Prohibición de “acuerdo entre las partes”
El artículo 1255 Código Civil regula el principio de libertad de pactos. Según este principio, las partes gozan de plena libertad contractual, siempre que no contravengan la ley, la moral o el orden público.
No obstante, la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos permitía que, como en cualquier contrato, las partes llegaran a determinados acuerdos, aunque estos fueran son contrarios a parte de la Ley, pero con la nueva ley de vivienda se prohíben las cláusulas que suponga la no aplicación de la ley.
7- Menos protección frente a los desahucios
Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años y se establece que las personas declaradas como “especialmente vulnerables” accedan obligatoriamente a procedimientos de solución extrajudicial de conflictos.
8- Presión a las viviendas vacías
Para incentivar el alquiler de estas viviendas o desincentivar más bien el no hacerlo, a aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.
9 – ¿Beneficios fiscales para propietarios?
Se ha afirmado que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el precio de los nuevos contratos de alquiler esté limitado.
Por ahora NO han trascendido los detalles de las bonificaciones fiscales pero la realidad es que el Gobierno ha introducido en esta nueva ley una subida de IRPF a todos los propietarios que declaran el alquiler rebajando la reducción del IRPF por alquiler del 60% al 50%.
Para poder aplicarse esta reducción, el único requisito era que el piso alquilado fuera la vivienda habitual del inquilino. Si el alquiler es vacacional, no es posible acogerse a ella. Pero la nueva Ley de Vivienda anuncia esta subida fiscal como una «mejora de la regulación del IRPF» ya que contempla reducciones del 50% hasta el 90% si el casero cumple unos determinados requisitos que le marque el Gobierno.
# Polémica en torno a esta ley
La realidad es que desde la crisis de 2008 se ha complicado el poder acceder a una hipoteca por lo que mucha gente se ve obligada a vivir de alquiler pagando precios superiores a las
mensualidades de la hipoteca y por tanto a olvidarse de poder ahorrar y ser propietarios de una vivienda algún día.
Esta situación se suma a otros problemas como los bajos salarios y una inflación disparada en productos de primera necesidad como los suministros, el combustible o la cesta de la compra.
En este contexto aparece la nueva Ley de Vivienda que además de intervenir en los precios del mercado inmobiliario y en especial en los precios del alquiler desprotege a los propietarios frente a los “okupas” en los procedimientos de desahucio.
En el caso de un impago de las mensualidades pactadas el propietario puede acceder al desahucio, pero en ese caso debe acreditar cuántas viviendas tiene, si el alquiler es la vivienda habitual de sus inquilinos y si el inquilino se termina declarando como “persona especialmente vulnerable” con la cantidad de informes que se necesitan expedidos por los servicios sociales, el proceso se termina alargando mucho más. Además, como se ha mencionado anteriormente se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento pudiendo aplazarse más de dos años. Y si se trata de grandes tenedores, que pueden ser personas con 5 pisos, podrían verse obligados a ceder la vivienda gratis en concepto de alquiler social.
Son muchos los expertos y organismos que se han mostrado en contra de esta ley ya que afirman que el resultado obtenido será el contrario del que se pretende obtener.
Entre ellos el Banco de España en su informe advierte de que la ley de la vivienda «podría generar efectos indeseados» a medio plazo ya que topar el precio al alquiler, penalizar a los grandes tenedores y aumentar la protección contra los desahucios reducirá la oferta y segmentará el mercado inmobiliario.
Los topes del alquiler beneficiarán a los actuales inquilinos a costa de los futuros que, además de no poder acceder a una hipoteca, verán limitada la oferta de pisos y encarecidos los precios del alquiler de manera oficial o extraoficial.
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